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5月土地市場熱度持續,下半年供應或增加

2020年06月03日  07:00  21世紀經濟報道  宋興國 

5月土地市場保持平穩,但優質地塊爭奪激烈,深圳、廣州、北京等城市5月持續出現高價地。多位受訪人士指出,在土地市場需求端持續火熱的同時,下半年土地供應加碼的可能性也較大。

土地市場持續高溫。

進入6月,多家市場機構陸續發布了5月的房地產數據。其中5月土地市場保持平穩,中指研究院的數據顯示,5月單月拿地前100房企拿地總額3862億元,同比小幅增長3.1%。

同時,優質地塊爭奪激烈,深圳、廣州、北京等城市5月持續出現高價地。據中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月25日,全國范圍內單宗地塊超過20億元的土地已經有44宗。

土地市場需求端為何持續火熱?中指研究院市場研究總監曹晶晶表示,熱點城市優質地塊推出增多、企業融資環境有所改善,疊加多地在供給端出臺的扶持政策,企業競拍積極性提高,土地市場持續升溫。

房企2020年融資狀況

土地市場成交火熱

5月,多個“明星”地塊的出現,被認為是土地市場需求火熱的直接體現。

5月15日,深圳以116億元總價、45%的溢價率出讓一塊位于前海的宅地,十余家房企經過百輪出價方獲成交,可售樓面價格創下深圳新高。另外,合生創展以180億元的總價,10日內連續拿下北京分鐘寺區域的多個不限價住宅地塊。27日,煙臺一宗商住用地經過1148輪耗時近7小時,最終以118.8%的溢價率成交。

分地域來看,一二線城市仍是房企拿地重點,長三角區域部分城市土地成交漲幅較大。CREIS中指數據顯示,1-5月,全國土地成交金額前十城市總計成交7400億元,較去年增長42.5%,杭州以1210億元的成交總價居首,而北京和上海分別以1131億元和1047億元的成交額占據第二、三位,相比去年分別增加了58%、73%。

從出讓面積來看,前5個月前十城市成交13903萬平方米,同比增長25.1%。其中成都以2323萬平方米穩居榜首,廣州和西安分別以1543萬平方米和1505萬平方米位居二、三名。

從增速來看,二線城市南京、成都分別為145%、73%,增速明顯加快,一線城市中廣州增幅較大。

1-5月,前50房企拿地總額9248億元,同比下降6.3%,前100房企拿地總額的下降幅度同樣進一步收窄。5月單月來看,拿地前50房企拿地總額3127億元,同比增長4.7%;前100房企拿地總額3862億元,同比增長3.1%。

中原地產首席分析師張大偉表示,降準降息等政策影響下,房企拿地積極性逐漸提高,多地再次出現高溢價率土地成交,特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊,使得土地市場熱度持續提升。

張大偉認為,房企開始積極拿地,主要是為了追求市場規模。疫情下,部分房企判斷市場會快速企穩,政策刺激樓市,拿地積極性明顯提高,特別是4-5月整體行情持續升溫。另外,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,也提高了拿地積極性。

6月1日,貝殼研究院發表報告稱,5月房企境外新增債券復蘇,房企在融資市場保持活躍。5月單月國內外債券融資總額發行約617億元,同比上升31%。1-5月房企債券融資5627億元,前5月房企融資規模占比2019年全年48%,2020年有望在規模上超越上一年。

供應或持續放量

多位受訪人士均向21世紀經濟報道指出,在土地市場需求端持續火熱的同時,下半年土地供應加碼的可能性也較大,這或與地方政府土地財政依賴度逐年走高有關。

根據易居研究院今年2月發布的數據,2019年土地財政收入占地方財政收入的52.9%,較2018年增長1.9個百分點,比值再創歷史新高。而在疫情壓力下,地方政府迫于財政壓力,加大供地力度成為必然選擇。

蘭州市近日宣布,今年土地出讓宗數和面積同比超1倍。蘭州市相關部門稱,“面對疫情影響導致的經濟下行壓力,市自然資源局今年通過加大土地供應、及時配套規劃等方式促進項目落地,為全市經濟發展保駕護航?!?/p>

再以濟南為例,根據自然資源部近期公布的2020年濟南市本級供地計劃,今年計劃供應住宅用地9349畝,占供地總量的25.93%。截止到5月末,濟南市本級供應住宅用地(包含已供未成交的)23宗,總面積1037畝,僅完成全年計劃的11.1%。下半年加大住宅用地供應的可能性較高。

有地產研究人士向21世紀經濟報道記者指出,一方面,政府工作報告強調“因城施策”,為地方政府靈活調控和供地政策提供了一定空間。另一方面,在疫情導致的經濟下行壓力下,地方政府天然有加大供地的沖動。因此,不建議房企在現階段持續高溢價拿地,下半年供應增加后或才是更好的時機。

6月1日,在一場房地產線上研討會上,平安證券研究所地產首席研究員楊侃也向21世紀經濟報道記者表示,3月以來樓市持續復蘇,政府加大土地供應規模,企業拿地積極性逐步提升帶動土地市場溢價率攀升,預計在規模增長訴求與資金環境寬松的契機下,部分房企拿地態度或仍保持積極。

楊侃表示,在房地產開發投資方面,一方面房企加快推貨下新開工的回升以及趕工期帶來的施工強度提升均會對投資形成支撐;另一方面,土地市場升溫、延期出讓金補繳也有助于土地購置費增速修復,全年投資仍有望實現正增長。

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