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房企融資井噴 加緊“回血”補地

2020年05月30日  07:00  21世紀經濟報道  張曉玲,曹安潯 

伴隨著夏天的來臨,房企融資也持續升溫。5月境內融資井噴,沉寂了50天的海外融資也破冰了,碧桂園等四家房企率先境外發債。

伴隨著夏天的來臨,房企融資也持續升溫。5月境內融資井噴,沉寂了50天的海外融資也破冰了,碧桂園等四家房企率先境外發債。

5月20日,碧桂園發行5.44億美元優先票據,票面利率僅5.40%。轉頭,碧桂園就在鹽城、南通、鹽田拿下三宗商住用地,溢價率51.93%-125%不等。

5月底,大部分開發商已經從疫情下的緊張中走出,打折取消、發力拿地,寬松的融資給了他們強力支持。

誰也沒有想到,剛剛過去的5月竟成了這兩年高價地頻出的一個月,總價超50億元的地塊成交9宗,占今年誕生的50億地塊的43%。從城市看,深圳、廣州、北京、廈門等城市拿地熱度居高不下。

克而瑞中心預測,考慮到當前信貸政策相對寬松,優質地塊供應也在持續之中,當前地市熱度短期內仍將延續。

緊張后的放松

疫情期間,為給企業提供支持,各國流動性大幅寬松,房地產也因此受益,房企融資窗口打開,紛紛抓住機會、發債回血。

時隔三年多,房企再次嘗到境內融資的紅利。中原地產數據顯示,截至5月27日,房企境內發債已高達3076億元,為去年全年一半以上。其中,4月單月發債猛漲至971億元,創近年單月新高,進入5月依然在高位運行。整體看,今年房企境內融資環境趨熱,同比上漲近25%。

除了融資額增加,票面利率也持續走低,特別是優質規模房企已經進入賣方市場,多次出現2字頭利率的債券。

5月,融創發行了33億元、票面利率5.60%的公司債。金科發行17億、利率最低5%的公司債。而萬科25億的公司債,利率低至2.56%。恒大、保利、龍湖、旭輝等房企票面利率都出現了下滑。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為,“境內融資出現井噴,主要是跟近期流動性的大放松有直接關系,而且目前市場上的融資成本也在逐步降低,至少相對于去年來說已經有了較為明顯的改善,尤其是一些頭部房企的融資門檻,降得還是比較明顯的?!?/p>

境內融資面之寬松,一度使得境外債連續50多天無人問津,CRIC監測的95家典型房企4月無任何境外美元債發行,這是自2017年房企海外發債潮以來,首次出現單月清零。

5月6日,TOP50房企時代中國出現在境外債券市場,發行了2億美元6%利率的境外債,打破了這個紀錄。

而后正榮發行2億美元、8.35%利率的境外債。碧桂園也加入海外發債大軍,發行5.44億美元、票面利率5.4%的境外債,而力高開賣1.5億美元、利率13%的境外債,都將用于“借新還舊”。

碧桂園、正榮、時代中國的融資成本較年初都有所下降。彭博數據統計,上述四只美元債中,三分之一買家為服務內地和香港富人的私人銀行。

中信證券預計,我國房企境外債的發行利率有下行態勢:“全球范圍來看,隨著流動性充裕和實體經濟回報率走弱,高收益資產匱乏。中國穩定的房地價,開發企業平穩的經營態勢,有限的境外債券供給,都使得境外地產債呈現供不應求的態勢,發行利率走低?!?/p>

有錢了就去“搶地”?

寬松的境內外融資環境,幫助開發商度過最艱難的時刻。手有余錢的他們開始把目光放在了土拍市場。

中原地產數據顯示,截至5月29日,全國土地市場持續升溫,特別是北京、上海、杭州賣地收入過千億元。全國50個大城市賣地1.6萬億元,同比上漲12%,27城賣地超過200億元。高價地持續出現,單宗超過20億元的地塊有44宗,溢價成交占比75%,此前溢價成交不足一半。

5月,誕生了今年第3宗“百億地塊”。5月15日,龍光以總價115.97億元、樓面價8.74萬每平方米拿下前海熱門地塊。深圳時隔五年迎來新單價地王。

4-5月,房企的拿地積極性頗高,一向拿地謹慎的龍湖等也下場開搶??硕饠祿@示,高熱度地塊(溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地)的競得企業中,金地以10幅領先,恒大競得9幅。萬科、新城、旭輝、建發、中海、中南、首開、龍湖、融創等均不小于5幅。

從房企拿地面積來看,恒大以拿地1333.4萬平方米奪冠,領先第二名的碧桂園800多萬平方米。此外,綠地、新城、龍湖、保利均拿地超過200萬平方米。

“疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,部分企業拿地積極性再次出現了提高?!敝性禺a首席分析師張大偉說道。

在張大偉看來,房企拿地熱,除了有融資面寬松的因素,還因為房企預期樓市將快速企穩,為追求市場規模,所以他們提前布局。同時,地方政府慷慨放出優質地塊也是原因之一。

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