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量價齊升:二季度樓市進入結構性回暖

2020年05月30日  07:00  21世紀經濟報道  唐韶葵 

對此,張宏偉也指出,從結構性角度來講,其實現在市場復蘇不是一個全面復蘇。像三四線城市復蘇還缺乏一些動力,整體市場需求不足。

“二季度月均銷售可達百億?!?月28日,一名前40強房企副總裁對21世紀經濟報道記者表示,初步預測二季度可以把一季度因疫情帶來的銷售損失補回來。

近日,華東不少房企反映,房地產銷售正逐漸回暖,以一二線城市表現最為明顯。

克而瑞統計數據顯示,2020年4月,百強房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元,較3月環比上升17.2%,較去年4月同比基本持平。從累計業績來看,2020年1-4月百強房企全口徑銷售業績規模同比下降14.5%,但4月銷售的恢復情況略好于預期,降幅自3月以來繼續收窄。

同策研究院首席分析師張宏偉卻認為,所謂市場恢復得還不錯,只是結構性的回暖,市場表現為“點狀熱”。

近期,房地產銷售正逐漸回暖,以一二線城市表現最為明顯。視覺中國

各地成交呈現結構性上漲

回顧房地產市場過往幾次階段性調整,全國會走出一條結構性回暖曲線。

此次,主要是北京、上海和深圳豪宅市場率先啟動,尤其是上海,剛改需求釋放,豪宅認籌排隊場面頻現,但是剛需購買力還沒有得到釋放,包括首次改善需求,上海郊區的項目也有去化壓力;又比如成都,這座城市比較典型,1-5月份,成交量還比去年好,但結構性特征非常明顯,成都因為一二手倒掛導致一些熱門樓盤一次出貨就賣掉兩三百套,整個市場表現為“點狀熱”。如果剔除點狀熱的這種表現,其實其他樓盤賣得并不好。這種結構性特征非常明顯。

從已發布銷售簡報的頭部房企來看,4月恒大的銷售是同比增長的。今年4月,恒大實現合約銷售金額約652.1億元,同比增長約11.6%;合約銷售面積約713萬平方米,同比增長約28.5%。今年前4個月,恒大累計實現銷售金額約2125.7億元,同比增長約19.4%;合約銷售面積約2371.1萬平方米,同比增長約43.0%?;蛟S因此恒大調整了銷售策略,從疫情期間的7.5折,到五一期間推出的優惠政策只有8.1折、8.5折。

如果看前4月銷量,雖然疫情影響時間比較長,但是幾家頭部企業的銷量下降幅度并不算太大。碧桂園實現權益銷售金額約1498.8億元,同比下降10.37%;萬科今年前4個月累計實現合同銷售面積1188.6萬平方米;合同銷售金額1858.3億元,同比減少約11%;融創前4個月累計實現合同銷售金額約955.2億元,同比減少19.72%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,這得益于外部環境的改善。各地政府尤其是房管部門也明確了預售資金監管政策的放松,所以從房企賣房到后續資金回籠,是具有積極作用的,有助于房企資金回籠,商業銀行也比較配合。

回款加速增加房企拿地動力

樓市復蘇在疫情平穩后開始加速,大部分企業銷售在4月份業績明顯轉好。這種情況下,預計5-6月份,市場有望出現一定幅度的上漲。

不過,已有房企在這一波樓市回暖中實現漲價。據禹洲集團副總裁張巖透露,5月以來,該集團旗下在售100多個項目均價已經小幅上調了三次。禹洲在這一波銷售回暖中存貨周轉率躍居全行業前20位,這與其項目布局有關。禹洲在2019年開啟拿地模式,接連在青島、開封、佛山、北京、上海等地投資拿地;2019年5月,禹洲在成都溢價134%拿地,創下成都樓面價新紀錄。

樓市前端交易回暖,資金周轉加速,也刺激了房企進一步拿地的積極性,比如祥生地產、金輝、弘陽等正在通過積極拿地謀求規模擴張;還有像中海、金茂、華潤、綠城等央企、國企。對此,張宏偉也指出,從結構性角度來講,其實現在市場復蘇不是一個全面復蘇。像三四線城市復蘇還缺乏一些動力,整體市場需求不足。

因此,短期內,對部分房企來說銷售壓力還是比較大。以弘陽為例,今年1月,弘陽6.82億元在安徽安慶拿一幅商業地;3月,弘陽以14.37億元在重慶拿下兩幅宅地;4月15.5億元拿下寧波地塊。前四月,這家2019年沒能順利完成千億目標的房企耗資近40億拿地;相應地,該公司今年前四月銷售只有58.45億元,同比跌去61%。與此同時,據該公司2019年年報披露,融資成本約為人民幣6.34億元,同比增加27.0%。

與張宏偉觀點接近,中原地產首席分析師張大偉也認為,1-4月出現的銷售規模下調依然需要在第二、第三季度彌補回來。

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